¿Qué documentos pide un banco para financiar una vivienda usada en Colombia?
La lista completa: documentos personales, soportes de ingresos y documentos del inmueble, y en qué orden conviene reunirlos.
¿Cuánto cuesta escriturar un apartamento en Medellín?
Sin crédito hipotecario, escriturar un apartamento en Medellín le cuesta al comprador cerca del 1,8 % del precio y al vendedor alrededor del 1,2 %. Para un apartamento de $500 millones, el comprador paga unos $8,6 millones y el vendedor unos $5,9 millones. Si la compra es con crédito, se suman los costos de la hipoteca, el avalúo y el estudio de títulos del banco.
¿Qué gastos tiene una escritura de compraventa?
Son cuatro rubros principales. Los porcentajes se calculan sobre el valor de la venta que queda en la escritura:
| Rubro | Tarifa aproximada | Quién lo paga normalmente |
|---|---|---|
| Derechos notariales | 0,3 % del valor + IVA del 19 % sobre esos derechos, más copias | Mitad comprador, mitad vendedor (se pacta en la promesa) |
| Impuesto de registro (boleta fiscal o «beneficencia») | 1 % del valor en Antioquia | Comprador |
| Derechos de registro (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos) | Alrededor del 0,5 % – 0,6 % | Comprador |
| Retención en la fuente | 1 % del valor | Vendedor, si es persona natural |
El Código Civil dice que los gastos de la escritura son del vendedor salvo pacto en contrario; en la práctica, en Medellín casi siempre se pacta dividir la notaría por mitades. Déjalo por escrito en la promesa de compraventa.
Ejemplo: apartamento de $500 millones
| Concepto | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Notaría (0,3 % + IVA = $1.785.000, por mitades) | $892.500 | $892.500 |
| Impuesto de registro (1 %) | $5.000.000 | — |
| Derechos de registro (≈ 0,55 %) | $2.750.000 | — |
| Retención en la fuente (1 %) | — | $5.000.000 |
| Total aproximado | $8.642.500 (≈ 1,7 %) | $5.892.500 (≈ 1,2 %) |
Cifras orientativas. Las tarifas notariales y de registro se actualizan cada año por resolución de la Superintendencia de Notariado y Registro, y a esto se suman copias, certificados y paz y salvos (valores menores).
¿Y si compro con crédito hipotecario?
Además de lo anterior, el comprador asume los gastos de constituir la hipoteca (notaría y registro sobre el valor del crédito, con tarifas reducidas en vivienda de interés social), el avalúo comercial y el estudio de títulos que exige el banco. Los seguros de vida e incendio y terremoto se pagan mes a mes con la cuota.
¿Qué documentos se necesitan para escriturar?
- Cédulas de comprador y vendedor.
- Certificado de tradición y libertad reciente (no mayor a 30 días).
- Paz y salvo del impuesto predial y, cuando aplica, de valorización.
- Paz y salvo de administración si el inmueble está en propiedad horizontal.
- Promesa de compraventa firmada y soporte de los pagos.
¿Cuánto se demora?
La firma en notaría puede quedar lista en una o dos semanas si los documentos están en orden. Después, el registro en la Oficina de Instrumentos Públicos suele tomar entre 5 y 15 días hábiles; con el certificado de tradición a nombre del comprador, el proceso queda completo.
Cómo te ayudamos en Mazzal
Revisamos el certificado de tradición, calculamos los gastos antes de firmar la promesa y coordinamos notaría y registro para que no haya sorpresas. Si estás buscando, mira por ejemplo este apartamento en venta en La Cuenca, Envigado o el catálogo completo de ventas.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la notaría al vender un apartamento en Medellín?
Por costumbre y pacto en la promesa, los derechos notariales se dividen por mitades entre comprador y vendedor. El impuesto y los derechos de registro los paga el comprador, y la retención en la fuente del 1 % el vendedor persona natural.
¿Cuánto es el impuesto de registro en Antioquia?
Es el 1 % del valor del acto (la venta) y lo paga normalmente el comprador antes de radicar la escritura en la Oficina de Registro.
